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投资摘要：

市场行情：本周（5.8-5.12）A 股地产指数（申万房地产）涨幅-1.75%（上周2.85%），A 股大盘（中证A 股）涨幅-1.77%（上周-0.46%）；H 股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-5.49%（上周0.65%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-6.82%（上周-2.11%），H 股大盘（恒生指数）涨幅-2.1%（上周0.78%）。本周A 股地产板块表现强于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。

行业基本面：

二线城市新房销售增速上行，二手房销售热度不减。从数据来看，28 城商品房累计销售面积（1.1~5.11）同比增长17.9%，本月至今（5.1~5.11）同比增长40.0%，上月整月同比增长31.5%；其中二线城市本月至今（5.1~5.11）同比增长53.7%，上月整月同比增长24.2%。12 城二手房成交面积（1.1~5.13）同比增长44.8%，本月至今（5.1~5.11）同比增长50.0%，上月整月同比增长39.5%。

内债融资规模下滑，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~5.14）累计同比增长0.3%，5 月至今（5.1~5.14）同比下滑-13.8%；内地房企海外美元债券余额（截至5.14）同比去年同期下滑26.97%，环比上月末下滑0.46%；内地房企海外港元债券余额（截至5.14）同比去年同期下滑17.27%，环比上月末下滑1.02%。

投资策略：高能级城市新房销售延续回暖态势，三线城市新房销售继续疲软，低能级城市持续加大贷款支持政策。从数据上看，一二线城市随着政策的持续落地和居民信心的回稳，销售持续筑底回升。而缺乏人口和经济支撑的三四线城市依然是楼市复苏的最大阻碍，各低能级城市对于购房政策的支持力度也持续加大。本周宁德全面放宽商品住房的限购政策，在宁德市中心城区购买商品住房不受户籍和套数的限制。营口、银川和滁州等三四线城市陆续发布公积金贷款支持政策，包括提升公积金贷款额度和鼓励提取公积金支付首付等。

防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、龙湖集团、金地集团、碧桂园等龙头房企将有望受益。

风险提示：行业政策不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。

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